پایان نامه آثار حقوقی عیب در عقد اجاره در حقوق ایران و مصر

چکیده

هدف اصلی از این پایان نامه جمع آوری نظرات فقها و حقوقدانان راجع به مسأله عیب در مورد معامله و خیار عیب در تحلیلی منسجم می باشد که در برگیرنده قواعد عمومی مربوط به عیب و همچنین قواعد خاص آن در عقد اجاره باشد با مطالعه تطبیقی در حقوق ایران و مصر؛ و همچنین باید متذکر شویم که روشی که در این رساله مورد استفاده قرار می گیرد روش توصیفی- تحلیلی است به طوری که ابتدا ماهیت و آثار حقوقی عیب در عقد اجاره در حقوق ایران و مصر بررسی شده و سپس به تحلیل آنها پرداخته ایم. شایان ذکر است که روشی که پژوهش بر اساس آن جمع آوری و تکمیل گردیده روش کتابخانه ای است که در آن به کتابخانه ها و دانشگاه ها و مراکز پژوهشی مربوطه مراجعه شده و ضمن فیش برداری از منابع اسنادی دیگر نیز استفاده شده است. به طور کلی به عنوان نتیجه می توان گفت که موضع حقوق ایران و حقوق مصر در بسیاری از موارد در خصوص بحث رساله حاضر شبیه به هم می باشند، مگر درپاره موارد که ناشی از تاثیر حقوق ایران از فقه شیعه و تاثیر حقوق مصر از حقوق فرانسه می باشد. از جمله بحث مربوط به قبول ارش در اجاره در حقوق مصر و عدم قبول آن در حقوق ایران و بحث مربوط به حدود تأثیر فسخ در حقوق مصر و حقوق ایران که به نظر می رسد در بعضی از این موارد حقوق ایران و در بعضی مواضع حقوق مصر منطقی تر بوده و به عدالت نزدیکتر است. البته باید به این نکته اشاره کرد که منطقی تر بودن یک قانون نسبت به قانون دیگر به سختی تشخیص داده می شود چرا که قانون ها از عرف های یک محل، فرهنگ ملل و روابط بین افراد آن اجتماع نیز نشأت می گیرد در نهایت باید بیان شود که تقریبا آنچه که به عنوان فرضیه مطرح گردید در نهایت و پس از بررسی اثبات می گردد به این معنا که عیب به معنای خروج از مقتضای ماهیت و خلقت اصله شی رخ می دهد و عین مستاجره معیوب می شود. در این صورت خیار عیب حادث می گردد. گاهی این خیار با اراده طرفین و گاهی به وسیله قانون ساقط می گردد. در معامله عین کلی خیار عیب وجود ندارد و با تسلیم مصداق دیگر موضوع منتفی است. این موضوع در حقوق ایران و مصر اندکی تفاوت دارد.

مفهوم و اقسام عیب

برای دانستن حکم عیب، ابتدا بررسی مفهوم و اقسام عیب ضروری به نظر می رسد، زیرا به طور کلی قبل از بررسی هر حکمی ابتدا باید موضوع آن را شناخت و در مورد خیار عیب گفته شده که حق فسخ و گرفتن ارش برای مشتری مبتنی بر مفهوم عیب است، پس موضوع فسخ و ارش مبتنی بر عیب بوده و بدین جهت باید این موضوع را بشناسیم. لذا این مبحث را در دو گفتار بیان مفهوم و ماهیت عیب و اقسام آن اختصاص داده ایم تا این نیاز برطرف شود.

گفتار اول - مفهوم و ماهیت عیب

در بیان مفهوم عیب، ناگزیر از بیان مفهوم لغوی و اصطلاحی ماهیت و تعاریف ارائه شده از آن می باشیم که در این گفتار در قالب دو گفتار، به این مفاهیم می پردازیم.

الف - مفهوم عیب

عیب مصدر عاب-یعیب بوده و جمع آن عیوب می باشد. و در اصطلاح لغت در معانی نقص، نقصان، بدی، کاستی و کمبود در مقابل فضل و کمال آمده است.

اما از ظاهر واژه عیب و نقص به نظر می رسد که باید بین مفهوم این دو واژه تفکیک قائل شویم و عیب را در مفهوم فساد در مقابل صحت و سلامت و نقص را در مفهوم کاستی در مقابل فضل و کمال به کار بریم، زیرا نقص عبارت از تلف قسمتی از مال است. اما در عیب تلفی رخ نمی دهد بلکه مال به طور کامل یا جزئی وصف سلامت خودش را از دست داده و معیوب می شود.

پذیرش این تفکیک در قانون مدنی با ملاحظه مواد 388 و 422 دیده می شود زیرا قانون گذار حکم موردی که در مبیع نقصی حاصل می شود را از موردی که مبیع معیوب می گردد جدا نموده و در مورد اول برای مشتری حق فسخ قرارداده اما در مورد دوم وی را مخیر در فسخ معامله و قبول مبیع معیوب با اخذ ارش دانسته است.

بعضی از علما نقص را در مفهوم از بین رفتن صفت کمال مال و مفهوم آن را اعم از مفهوم عیب دانسته اند و در مفهوم عیب گفته اند، نقصان چیزی از مرتبه صحت عیب است. مرتبه صحت از نظر ایشان حد وسوط بین نقص و کمال می باشد و چیزی که از این مرتبه کمتر و پایین تر باشد عیب است زیرا ماهیت هر چیز اقتضا می کند که مصادیق آن صحیح باشند یعنی نه ناقص باشند و نه کامل.

ماهیت و ویژگی های عقد اجاره

تعیین ماهیت و ویژگی های هر عقدی برای استنتاج و استنباط آثار آن عقد و پیش بینی طرق عادلانه برای جبران تحمیلات ناروا در اثر فقدان آن آثار دارای اهمیت ویژه ای می باشد. از این لحاظ در این مبحث تحت دو گفتار مفهوم و تعریف اجاره و همچنین ویژگی های خاص آن عقد را مورد بررسی قرار می دهیم:

گفتار اول - مفهوم و تعریف اجاره

واژه اجاره مشتق از اجر و جمع أجر اجور است. (اتوهن اجورهن) اجاره در لغت اسم و به معنای مزد عمل یا کرایه اجیر (اجرت) می باشد. اما در اصطلاح در مفهوم ایجار به معنی کرایه دادن به کار برده می شود و همچنین در معانی زنهار دادن، امان دادن، رهانیدن مژده دادن، پاداش دادن و از این قبیل آمده است.

از این جهت عقد اجاره، از لحاظ نامگذاری، با سایر عقود متفاوت است. زیرا هر عقدی به مصدر فعل و یا به اسم مصدر تعبیر می شود و اختلاف چندانی بین مضمون آن عقد با معنی لغوی عنوان آن وجود ندارد. اما اجاره در لغت به معنی کرایه و در اصطلاح به معنی کرایه دادن می باشد .

در تعریف اجاره گفته شده: اجاره، عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم، از این تعریف به خوبی روشن می شود که اجاره نیز ماند بیع عقدی معوض و تملیکی می باشد. با این تفاوت که موضوع عقد بیع، عین مال است اما در اجاره منافع عین به مستاجر تملیک می شود. بعبارت دیگر، اجاره در حقیقت تسلیط در عین برای انتفاع از آن در مقابل عوض می باشد.

منفعت و عوض در اجاره، به عنوان موضوع اصلی این عقد، باید معلوم و معین باشند. پس اجاره عقدی برای تملیک منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم است. همچنین اجاره عقدی موقت بوده و منافع به طور دائم تملیک نمی شوند و توجه به این وصف نیز در تعریف عقد اجاره ضروری است، زیرا وصف دائمی بودن یکی از اوصاف بارز حق مالکت می باشد و اگر در تعریف اجاره به موقت بودن آن اشاره نشود، این تصور به ذهن می رسد که منافع برای همیشه به مستاجر تملیک می گردند.

قانون مدنی ما در ماده 466 در تعریف اجاره می گوید: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود.

بطلان عقد در اثر حدوث عیب

اگر عیب موجب فقدان یکی از ارکان اساسی صحت معامله گردد، عقد باطل می شود و دیگر نوبت به بحث خیارات نمی رسد. زیرا بحث خیارات مربوط به عقودی می باشد که به نحو صحیح منعقد شده و نافذ می باشد.

ماده 434 قانون مدنی در این مورد مقرر نموده : اگر ظاهر شود که مبیع معیوب اصلا مالیت و قیمت نداشته بیع باطل است و اگر بعض مبیع قیمت نداشته باشد. بیع نسبت به آن بعض باطل است و مشتری نسبت به باقی از جهت تبعیض صفقه اختیار فسخ دارد.

فصل اول ماده مزبور ناظر به ماده 215 قانون مدنی بوده و در فرضی است که کالا در اثر عیب مالیت ندارد و در موردی قابل اجرا است که مبیع هنگان تراضی و وقوع بیع، فاقد مالیت باشد. زیرا به موجب این ماده مورد معامله باید مالیت داشته باشد و همچنین به موجب ماده 348 همان قانون بیع چیزی که مالیت ندارد باطل است.

اثر بطلان در این فرض بازگشت هر یک از عوضین و کلیه منافع و متعلق به آن به مالک قبلی می باشد زیرا بطلان عقد اثر رجعی داشته و عقد را از ابتدا کان لم یکن می کند.