مقاله انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه)

معرفی مقاله تحقیقی رشته حقوق قضایی با موضوع انتقال عین مستأجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه)

بخشهایی از متن مقاله

مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و به وجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده است. در این پروژه تحقیقاتی سعی بر رفع ابهامات در موضوع مذکور و بررسی سوالاتی چون وضعیت سرقفلی و یا اجاره مسکن در صورت انتقال آنها توسط موجر و یا مستأجر به دیگری شده است.

انتقال عین مسکونی مستأجره

در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه ای وارد نمی شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستأجر نمی تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:

قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی کند.

انتقال عین مستأجره به خود مستأجر:

اجاره نسبت به هر دو طرف عقدی لازم است و جز با اقاله یا یکی از موجبات فسخ که به بعضی از آنها اشاره خواهد شد از بین نمی رود.

اگر به دنبال اجاره، بیع منعقد شود اجاره باطل نمی شود؛ زیرا بین این دو عقد منافاتی وجود ندارد؛ چه آنکه اجاره به منافع، و بیع به عین تعلق گرفته است؛ اگر چه تا آنجا که ممکن است منافع نیز از عین تبعیت می کنند؛ خواه مشتری همان مستأجر باشد یا غیر او؛ اگر مشتری همان مستأجر باشد، بنابر قول قوی تر اجاره باطل نمی شود؛ بلکه باید اجرت و ثمن را با هم بپردازد. و اگر غیر او باشد و مشتری عالم به اجاره باشد، باید تا پایان مدت اجاره صبر کند و در عین حال، این امر مانع پرداخت فوری ثمن نیست و اگر جاهل به اجاره باشد، می تواند بیع را فسخ کند یا آن را مجاناً و بدون آنکه تا پایان مدت اجاره منفعتی داشته باشد، امضاء نماید و اگر اجاره فسخ شود، منفعت آن به بایع می رسد نه به مشتری...

انتقال منافع یا انتقال عین مستأجره از یک مستأجر به مستأجر دیگر

ابتدا در مورد انتقال عین مستأجره از یک مستأجر به مستأجر دیگر بحث می کنیم. در مورد اینکه اگر مستأجر محل کسب دو نفر باشند و یکی از آنها مورد اجاره خود را بدون حق واگذاری به غیر به مستأجر دیگر منتقل نماید، آیا مورد از مصادیق انتقال به غیر است یا نه؟

گفته شده است: حسب مستفاد از مفهوم و منطوق بند 2 از ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 تخلف از شرط سلب انتقال به غیر وقتی مصداق دارد که مورد اجاره از طرف مستأجر به متصرفی که شخصیت وی در عقد اجاره ملحوظ نبوده و در تحقق آن مدخلیت، و در عین مستأجره، حقوق استیجاری نداشته واگذار شده باشد. بنابراین در موردی که احد از مستأجرین قدر السهم خود را به شریک خویش یعنی مستأجر دیگر که در ذرات مشاعی مستأجره تصرف استیجاری دارد منتقل نماید مرتکب تخلف از شرط سلب حق واگذاری نشده است. زیرا مستأجر دیگر که شخصیت او مورد شناسایی موجر بوده غیر، تلقی نمی شود تا انتقال قسمتی از منافع مورد اجاره به او تخلف محسوب می شود.

این عقیده موجه به نظر نمی رسد زیرا درست است که منتقل الیه مورد شناسایی مالک است، لکن مالک او را به عنوان مستأجر 3 دانگ ملک (یا مالک سه دانگ از منافع) می شناسند. نه به عنوان مستأجر کل عین مستأجره. و نسبت به سه دانگی که مربوط به ناقل است، این منتقل الیه هیچ تفاوتی با اشخاص ثالث دیگر و هیچ امتیازی بر آنها ندارد. موید استنباط ها، پاسخی است که اقلیت قضات دادگاه های حقوقی 2 در تاریخ 22/12/64 (یعنی دو ماه بعد از اتخاذ نظریه مورد انتقاد) داده است...

فهرست مطالب مقاله

مقدمه

فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره

گفتار اول: در باب اجاره

الف: خصوصیات قرارداد اجاره

ب: حقوق و تکالیف موجر

ج: حقوق و تکالیف مستأجر

د: در مانعیت و عدم مانعیت عقد اجاره از انتقال

ه: انحلال قرارداد اجاره

گفتار دوم: در باب انتقال

الف: انتقال ارادی (قراردادی) عین مستأجره

ب: انتقال قهری عین مستأجره

ج: وضعیت اجاره بها

د: پیش بینی حق فسخ در صورت انتقال

ه: در حقوق منتقل الیه

فصل دوم: انتقال ملک تجاری مستأجره

گفتار اول: معنای لغوی و اصطلاحی حق سرقفلی و کسب و پیشه

الف: وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از نظر فقهی

ب: در حقوق منتقل الیه

ج: انتقال منافع یا انتقال عین از یک مستأجره به یک مستأجر دیگر

ذ: انتقال عین مستأجره به خود مستأجر

گفتار دوم: فسخ در سرقفلی

الف: پیش بینی حق فسخ در صورت انتقال

ب: در امکان اسقاط حق سرقفلی

ج: فسخ قرارداد اجاره محل کسب و پیشه

منابع و مآخذ